年底提前还贷急遽退潮 “抗通胀”成贷款人首选

年底提前还贷急遽退潮 “抗通胀”成贷款人首选 更新时间：2011-1-3 11:05:04 　　随着央行两次出手加息，2011年1月1日起，5年以上商业房贷利率将从5.94%骤升至6.4%。耐人寻味的是，自2005年以来，加息引爆的房贷提前还贷热潮，2010年年末不仅未有如约而至，个别地区甚至出现银行自降身段，放低门槛的“反常情况”。历经6年涨潮后，提前还贷潮正走在“七年之痒”的拐点时刻

别急，别跑太快！

往年12月份，各家银行都会迎来提前还贷热潮。然而，2010年12月，尽管央行刚刚连续两次加息，在国内多个城市，这波“热潮”爽约了。

提前还了又后悔

有人还贷一个月后又将房子抵押变现

市民黎小姐家住天河某知名楼盘，2007年买的房子，月供6000余元，由于多次提前还贷，剩余银行贷款60多万元。

2010年黎小姐在银行办理了提前还贷手续，赎回房产证。2010年11月CPI数据公布后，黎小姐一算，感到很不划算。“CPI都5.1%了，贷款基准利率才6%多一点，实在没必要还。”

2010年12月，提前还贷一个月后，黎小姐决定再次将房子抵押出去，从银行贷一笔钱。“明显感觉到，还款容易贷款难”！黎小姐说。由于银行年底收紧贷款，黎小姐通过朋友，历时大半个月才最终拿到贷款。黎小姐随即购买了一款银行产品'>理财产品，年化收益率有4%，投资期却只需8天。黎小姐说，虽然捣腾得辛苦，但总算是挽回了错误。

不还只为“机会成本”

有人将存款投入股市博取更高收益

张先生身负近80万元的贷款，2008年开始供楼，月供6000多元。这对月入八千要和太太一起供楼的他来说，负担并不轻，但张先生并不打算提前还贷。

“2008年，贷款利率最高快8%，我都没提前还，现在更不必要了。”张先生说，不提前还款的原因就是资金使用的“机会成本”。“资金的实际成本要扣除通货膨胀，这么来看，2008年一直在降息，成本下降不必还，去年利率没动也不用管，2010年虽然加了两次息，但成本还是较低。至于2011年还不还，要看加息的次数和幅度以及投资收益率。”已有几年股海搏杀经验的张先生把富余资金主要投入股市，2010年平均下来有高达50%的收益率。“在这种收益率面前，才一个多点的成本，又算得了什么呢？”张先生说。

多地银行态度大转弯

短信通知提前还贷部分银行“立等可还”

“由于房贷利率将从2011年1月份起上调，为减轻房贷客户按揭月供还款压力，银行从现在起至12月30日之前开放提前还款业务。无需预约登记，只需凭借款人身份证和还款借记卡，就可以在工作日至银行办理提前还款业务。”重庆汤女士日前接到的这条短信让她很纳闷。就在两个月前，汤女士想办理提前还房贷，被银行告知需提前排队预约，审批下来可能要一个多月，甚至可能要缴纳一定的违约金。

杭州的吴小姐也遇到类似事件。元旦前，吴小姐到某国有银行办理业务时，客户经理主动建议其提前还房贷。客户经理称，如果提前还贷，吴小姐不仅可获双倍“积分”，后面要办的业务也有手续费优惠。

据了解，尽管央行在2010年10月和12月两次密集加息。但以往加息引爆的提前还贷热潮，今年在陕西、吉林、长春、河北、四川、江苏等多地并未出现。元旦前夕，一些地区银行将提前还贷的办理时间大大缩短，最快的甚至可以“立等可还”。

“往年这个时候，提前还贷的人特别多，12月份的提前还贷量要比平常多出一倍以上；今年的情况很特别，去年11月、12月的还贷量跟平常的月份差不多，没有出现扎堆提前还贷的现象。”工行河北省分行营业部一位工作人员说。

广州手续加快

以前排队两月，现在15天多半能搞掂

在广州，往年加息引爆的提前还贷热潮今年也未能如约，羊城晚报记者从省内多家银行获悉。各家银行表示，年尾提前还贷“很平淡”，但有银行表示，欢迎贷款人提前还贷。记者同时获悉，今年广州地区银行办理提前还贷的速度普遍加快。

银行表示，2005年央行加息时对市民震动较大，此后几年，每到年末都会出现提前还贷的小井喷。“那时候，提前还贷预约后排队两个多月是很正常的现象”，该人士透露。2009年广州提前还贷开始回归理性，提前还贷潮热度渐退。

“今年年前虽然央行两次加息，但由于2009年一整年都未加息，利率处于历史低位，因此今年提前还贷的量和去年持平，仍处于历史低位。”相关人士分析。

银行方面同时透露，与往年相比，广州今年的提前还贷“速度”加快。“以往预约后提前还贷要排队一两个月，现在15天多半就能搞掂。”

“不怕没机会，就怕没钱”

“抗通胀”超越“省利息”成贷款人首选

接受羊城晚报记者采访的绝大部分市民表示，暂时不会考虑提前还贷，要看2011年的情况而定，更多的人表示若有流动资金会首选把钱投入股市、基金或购买产品'>理财产品等来对抗通胀和负利率。

不管是黎小姐还是张先生，他们不选择提前还贷的一个主要原因是资金使用成本低，这也成为不少供楼族的共识，而“抗通胀”也超越了“省利息”，成为贷款人的首选。

从存款利率来看，尽管经历了央行两次加息，一年期定存利率也仅为2.75%，相对于日益走高的通胀指数和浓厚的通胀预期，“负利率”的情况很可能会长期持续，即便央行今年多次加息，也未必能在短时间内扭转这一局势。由此，实际为负的利息收入和极低的借贷成本让越来越多的人意识到，把钱存在银行只会“缩水”，用钱投资赚收益、消化通胀才是“王道”。“不怕没机会，就怕没钱”成为不少人在流动性泛滥、通胀预期日益浓厚的大背景下的座右铭。

■点招

细算一笔账

他们无需提前还贷

银行专家同时提醒，提前还款并不一定划算。

情况一：在之前已获取较低利率折扣的人暂无需提前还贷。

2011年1月1日基准利率将一次性上调，但老房贷的利率优惠折扣在监管部门未调整前，暂不会有任何变化，这也就意味着之前是什么折扣现在仍能享受，如此一来，资金成本只会更低。以一笔80万元20年期的商业贷款按等额本息还款法来算，执行基准利率6.4%，月供为5917.58元；执行八五折优惠，利率为5.44%，月供为5476.02元；如果还能继续打7折，则利率仅为4.48%，月供为5052.56元，比基准利率节省了近1000元；

情况二：投资收益高于贷款利率即可不必提前还。

情况三：使用等额本息还款法已进入还款阶段中期的贷款人不必急着提前还。

如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息有限；

情况四：使用等额本金还款法且还款期已经达到1/4的贷款人。

如果还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，若这个时候提前还款，那么所偿还的部分更多的是本金；

情况五：还贷资金为家庭应急资金的，也不应办理提前还贷。

■深度分析

2011年贷款更不易

为何提前还贷在2010年末出现拐点，令多地银行主动出击，鼓励市民提前还贷？银行专家表示，这主要还是和今年信贷收紧、贷款获取难度预期加大、利率优惠幅度缩小等大背景有很大关系。

一家国有大行分行负责人坦言，2011年，贷款获取难度一定是加大的，贷款成本也会随着央行加息不断升高。“我们前段时间基本上无额度可用，能放的贷主要靠置换，也就是‘还旧借新’，而且新贷款利率高过老的。有人提前还贷，银行当然欢迎了，办理速度也会较快。”另一家股份制银行的房贷经理告诉记者。

预测已在现实中有了真实反映。从目前多数银行反馈回来的信息看，首套房贷款利率基本上连八五折都难见，房贷大户建行最低执行八八折，有的银行甚至九折，还有放贷重点已从个人住房贷款转向微小企业贷款的更是执行了基准利率。

提前还贷7年潮起潮落

2004年10月29日央行加息，5年以上房贷利率由5.04%调整到5.31%，由于这是央行时隔11年来的首度加息，在2005年春节前后引来了提前还贷的热潮；

2005年3月17日，5年以上房贷基准利率调高到6.12%，再度引发年中的提前还贷热潮；

2007年，央行连续六次加息，5年以上房贷基准利率调高到7.83%，这也是一个历史高位，从当年12月第六次加息后就引发了市民提前还贷的高峰；

2008年，央行连续四次降息，5年以上房贷基准利率降至5.94%，年尾未现提前还贷热潮；

2009年，利率保持不变，提前还贷全年表现平淡；

2010年，央行两次加息，5年以上房贷基准利率升至6.4%，但受加息预期等因素影响，未现提前还贷热潮。

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