地产业国进民退背后 税赋渐重考验资金链

地产业国进民退背后 税赋渐重考验资金链 MBAChina 　 万科8月4日披露的2009年半年报显示，公司今年1-6月共实现营业收入218.1亿元，创造净利润25.2亿元，分别较上年同期增长26.4%和22.5%，上述业绩指标已远超市场预期。中金公司此前曾预计，随着2008年降价销售的影响开始体现于报表，万科今年上半年盈利额约为22亿元（即同比增长7%）。 万科的业绩虽超出预期，但一位在该行业内混迹了十余年的资深人士告诉记者，从2008年开始的A股地产板块上市公司财报中，一项关键数据或直接决定了万科以及众多A股上市公司地产股的未来。

“从2008年开始，如果你仔细看会发现，所有A股的房地产上市公司报表中，各项所交税金之和竟然比公司利润都多。万科交了将近50亿的税，但是利润只有40亿出头。”他进一步解释道，这其中传达给市场的信号是：在这个“市场”里，已经不鼓励投资，而是鼓励分配。”该人士还特别强调，“市场也只是所谓的市场，因为房地产市场的交易制度已经被破坏，从市场条件到政策法规，都愈发对民营企业不利”。

他的逻辑是，当市场利益分配结构出现政府拿的比投资者多的时候，理性投资者投资意愿的消退会形成一个资金空洞。理性投资者不愿意投资，就只有国企去投资了。“作为私人资本，如果他投一块钱，干两年挣了钱，得的比政府多，挨骂三年他都觉得值得。人反正是为利亡，死了都行，挨骂算什么。但如果挨骂三年，所得收益比政府还少，地产商就不会干了，投资积极性会消退。”

“所以，今年你看房价、地价都在涨，但是唯一没有涨的就是投资，特别是民间对房地产的投资。没涨预示着什么？大家在退出市场，这个空子只能政府来添，后果是不完全按照市场制度来安排，就是非市场化。”该人士称其所一直担心的问题，也就是冯仑经常提到的“房地产问题住宅化，住宅问题道德化，道德化问题去市场化。”

对于该问题，搜房网产品经理丁杰称，“没有研究过此问题，但是初听起来确实有着一定的道理。”

Jacky是一家跨国房地产投资管理及服务公司的研究部职员，他告诉中国经营网记者，其在年初给一南方著名开发商做的咨询项目中，也得出了“税费高涨占比成本过大”的相似结论。因此，他们在给该客户的结案报告中，给出了“加速消化库存，转变原有‘万科式’商业模式”的定论。

虽然“万保招金”四大房地产龙头企业在近日发布的财报中都显示，上半年业绩指标良好，似乎预示着房地产业整体复苏的局面已初见端倪。但上述人士指出，中国房地产业落后的商业模式，导致其盈利能力逐步的退化，抗风险能力极低。“中国大部分地产商的商业模式，还只是停留于美国上世纪20、30年代的模式。这种差距所导致的弊端，会在未来5年内迅速显现。#p#分页标题#e#

“前段时间，媒体热炒的一个房地产问题就是‘地价到底占房地产成本的多少’，但没有人讨论税费又占到了其中的多少”，冯仑随后补充道，“有远见的房地产商应当重新审视自身发展模式了，至少应当了解美国房地产市场的发展路径”。

“多家跨国房地产咨询及管理公司正在积极和中国内地的开发商接触，帮助其进行下一步的战略规划，但地产商似乎并不买账。”Jacky向记者透露，“我们接触的客户就包括多家A股上市公司，也许是市场爆发的新需求，又让他们冲昏了头脑吧”！

另据最新消息，税务总局近日下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，进一步作好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。

通知指出，要重点对房地产开发成本费用进行审核。对国税局、地税局共管的房地产企业，主管税务机关要定期将所得税和营业税申报信息互相通报，加强比对分析，对有疑点的共同开展评估或稽查。

“今年政府的一系列减税政策，致使财政税收未达预期。严查房地产偷漏税，减少地产商寻租空间，一来保证了财政收入，更重要的是向市场传达了更强烈的信号”，Jacky笑称，“民营地产老板又要开始紧张了”。

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