文 | AI财经社 牛耕

编 | 梁夜

本文由树木计划作者【AI财经社】创作，独家发布在今日头条，未经授权，不得转载。

买数百万元的房产，还能拿到50%房款返还？在巨大诱惑下全国已有数百人中招。

6月12日，央视《焦点访谈》揭露了一起违规“公益购房补贴”事件。462位购房者买了贵州恒福房地产的商品房，本看重买房时承诺的“返还50%购房款”。但2年过去返还突然中断，房企抽调资金经营维艰，基金会也无力继续支付补贴，购房者只能干瞪眼。

从2015年起，此类公益购房补贴在全国至少8个省份泛滥，引起数百购房者买房后被中断补贴，向银行断供、向房企要求退房等。

而这一模式的诡异之处在于：公益基金会确实在民政局登记，提供资质、文件皆合法。基金会拿到的资金与承担的风险极不匹配，最终多抽调资金跑路。执法人员也只能劝购房者“不要为利益蒙蔽双眼”。直到2019年1月，民政部才出台相关政策，要求慈善组织禁止以投资名义向企业和个人借款等，补上这一制度漏洞。

返还50%房款仍不亏钱，谁买单？

公益购房补贴的核心在于一笔经济账：房企和扶贫基金会如何能一边维持给购房者补贴，一边又不至于陷入亏损？

在贵州恒福房地产、贵州省扶贫基金会的例子里，两家机构是这样操作的：恒福地产把20%售楼款（即3600万元）捐赠给扶贫基金会，基金会又将款项以“借款”方式返还给恒福地产，月息为1.25%。

由此，基金会能收到利息，按3600万元估算有每月45万元。刨去按月支付给购房者的37.5万元，每月还能结余7.5万元，相当于每年90万元。而20年后，3600万元本金也将归还基金会。

首先，贵州恒福房地产开发有限公司把通过该活动所销售的房款的20%，约3600余万元捐赠给省扶贫基金会，基金会马上又把这笔所谓的“捐款”通过借贷的方式返还给房开公司，约定月息为每月1.25%。相当于基金会利用慈善组织的公信力，为房企做了背书，无本获利。

而房企则能快速回笼资金。贵州恒福房地产的法定代表人冉兴平称，“因为当时市场不是很好，公司积压的房子比较多。”而与扶贫基金会合作后，恒福的商品房销量大涨，甚至开出“直接买2700元/平方米，参加置业补贴3262元/平方米”的区别待遇。

此外恒福捐赠给扶贫基金会3600万元，按照《慈善法》《企业所得税法》，能按当年利润总额的12%免征企业所得税，相当于总计减免900多万元。

而这套模式成立的关键在于三点：

1、购房者低估了资金的时间成本。虽然返还房款高达50%，但分摊到20年，甚至不足20%房款月息1.25%的金额。购房者每月仅拿到数百元。本质是购房者未计算资金成本，做了亏本生意。

2、房企捐赠给扶贫基金会的3600万元，并未用于公益事业，而是直接以借款形式返还给房企。但房企又按3600万元基数，实实在在享受到了企业所得税的减免。本质是双方共同“虚构”了一笔捐款，让国家税金承担损失。

3、扶贫机构以官方形象为房企背书，后者取得购房者信任，使恒福商品房销售加快，提前回流资金。

房企还不起40万欠款

尽管真的返还50%房款，两家机构也不会

亏钱

，但事情真正暴露是因为恒福房地产出现经营困难，购房者连每月数百元的返还也没了。

据《焦点访谈》调查：恒福房开在2018年9月，因涉诉等问题资金难以为继，无法按月付约定好的利息给扶贫基金会。基金会也就无法给购房者每月补贴，造成事件曝光。

按照2017年一份贵州房地产开发商排名，贵州恒福连前60都没进，网上也难觅这家房企的踪迹。

AI财经社致电贵州恒福房地产开发有限公司的电话，始终无人接听。其官网因未在公安局备案，已经被服务商停止解析。公司法定代表人冉兴平名下仅这一家公司。此外，恒福房地产6000万元注册资本的实缴时间是2025年。

根据工商信息，这家公司在2018年仅为15人缴纳社保，并将缴纳基数缩小10000倍，如“单位参加城镇职工基本养老保险缴费基数”从上一年3227万元缩减到0.3227万元。

人们对这家公司的最后印象，是股东曾因股权问题陷入混战。2015年到2017年，公司股东廖江鑫、黄佑俊、徐世锋相继退出，目前股东仅剩刘泽喜、冉兴平两人，分别占股50%。根据裁判文书网的历史判决，恒福房地产曾因股权转让纠纷涉诉6次、利息纠纷涉诉11次、合同争议涉诉13次。

作为房企的贵州恒福也绝非阔绰。2015年尚是公司股东、掌握23.45%股权的廖江鑫，甚至因为借款40万元难以归还被起诉并败诉。判决书写道，廖江鑫“当时因为做工程需要资金，才在原告处借款，现在房地产行业不景气，所以现在手里没有钱还”。困窘之状难以言表。

2015年，恒福房地产还有750万元银行存款被司法冻结。2017年，恒福房地产23.45%股权（疑似为此前廖江鑫股权）甚至被司法拍卖，最终以229.6万元成交。据此估算，公司全部股权价值仅979.1万元。

公益购房补贴遍地开花

公益购房补贴的真正隐患是：按照这一模式，有责任发放每月补贴的是扶贫基金会，但实际掌握资金的是房企。尽管房企受借款协议约束，但这种借款不同于常规，并未考察房企还款能力，也缺乏有力担保。一旦房企抽逃资金，甚至宣布破产，扶贫基金会并无追回资金的能力，遭殃的是购房者。

从2015年起，湖北、河南、陕西、江西、江苏、四川、重庆、云南等多个省份便相继出现了“买房返还补贴”的房屋促销模式。其共同特征在于公益慈善基金会参与房地产促销返利，拉动房地产销售。

最有名的可能是北京中旭公益基金会。其余湖北、广东两家房地产开发公司合作了“安居扶助计划”，对外宣称：合格购房者只要在两家房企的购买指定房源，就能获得补贴。与贵州此次相似，两家房企业将房款20%捐给基金会，基金会再分期20年返还购房者，返还总额达购房款50%。

但中旭基金会败露是因为自己抽调资金：以无协议、无项目的方式先后将近400万划拨给关联公司，账上仅余341.4万元，没钱再返还购房者。

最终2018年3月，北京市民政局撤销了其行政登记，并针对“挪用基金会财产”行为挪交给北京市公安局。据执法部门介绍，此基金会当时确为民政局登记的社会组织，要防范只能“保持清醒头脑，避免陷入利益为诱饵的陷阱”。换句话说，购房者并无有效手段保障自己的利益。

2015年，广州华宇基金会同样找到湖北一家房企，提出“捐20%房款、分20年返还50%房款”这一模式。当时华宇基金会出示了大量合法资质文件：广州市民政局同意设立基金会的批复、广州市民间组织管理局盖过章的基金会章程、基金会法人登记证书、组织机构代码证、税务登记证等。房企一一查验无误。

而当房企审核部门提出：如果华宇基金会20年内补贴不返还了怎么办？华宇基金会表示：收到捐赠房款后，将委托银行进行账户监管，由中植系集团公司红信资本进行资金保值增值。但事实证明，此类保障措施并无约束力。

这些案件与贵州案件的区别是：基金会并未将捐款重新输送给房企，而是自己抽调资金。当事情败露后，与购房者签订返还协议的是基金会，而基金会最多被撤销登记，比起手握数百万元资金不值一提。购房者找到房企、银行要求退房，成为当地的不稳定因素。

为杜绝此类模式，民政部门已在全国范围叫停此类项目。2019年1月1日，《慈善组织保值增值投资活动管理暂行办法》实施，规定慈善组织投资的8个禁入领域：买卖股票，以投资名义向个人、企业提供借款等。

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