经济篇

一.房税费

仅以普通住房和个人买房讨论，其他类型住房税率和单位买房税率可能有所不同。

1. 主要税费

1) 契税

无论是新房还是二手房，契税由买方缴纳，契税税率主要根据不同的地域、买方已 有 房屋的套数、面积大小有所不同，在不同地域，根据首套还是多套，再以面积确定 税 率，特别是多套，对于不同的地域，不同的面积税率由所不同。重庆和杭州税率见 图1和图2。

图1 重庆契税税率

图2 杭州契税税率

面积一般以90平划分。重庆买房，房价考虑150万到200万区间，面积144平以下， 首套契税税额区间为1.5万到3万；杭州买房，房价考虑200万到300万区间，首套契 税税额区间为2万到4.5万。

交契税时间

网签备案

90天内。

2）个人所得税（二手房）

对于二手房交易，个人所得税税率由卖方的某地域（重庆、杭州、上海等）房屋 套数和房屋持有的年限确定，如图3所示。

图3 个人所得税

名义上卖方缴纳，实际可能是买方付出，假如需要缴纳，并且按照全额税率方式， 总价为100万到300万二手房，二手房成本增加1-3万。

3）增值税及附加税（二手房）

增值税，名义上卖方缴纳，缴纳方式如下图所示4所示。

图4 增值税

增值税及附加税率一般为5.65%，杭州加紧限购政策，由满2年免征条件改为5年 （含）。假如房屋总价150万到300万，由增值税增加的购房成本增加7.5万到15万。

个人所得税和增值税及附加涉及的持房年限计算是以房屋产权证、契税完税证明 或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。

购房套数是以地域和家庭或者行政单位作为界别，比如杭州购买一套房，在重庆 购房是不算杭州那套房，并且还以家庭为单位，家庭是夫妻和未成年子女作为一个 单位。

网签价格与税局核价，二者孰高，即为计税价格。

当购房二手房时可能会由买方的个人所得税和增值税及附加税转嫁的购房成本， 这个由买方持房年限和房屋是否唯一决定。如图5所示。

图5 主要税率

当购买的满五唯一的二手房，没有主要税率成本；当购买的房屋不满2年存在个 人所得税和增值税及附加税成本，总税率大约6.56%，对于150-300万房屋，成本增 加 大约10万到20万。

其它税费

如表1，仅供参考

税费名称

卖方

买方

备注

费用估算

合同公证费

总房款*0.3

由引发方承担

6千-1万

交易手续费

6元/平*建筑面积

买卖双方各承担一半

300元左右

交易登记费

80元/套

80

抵押费

贷款额*0.4%

8000左右

评估费

评估价*0.5%

10000左右

测绘费

1.36元/平

有土地证的，测绘时不需交费

130

调档费

150元/户

150

中介费

总房款*1%

总房款*1%

或有一方支付2%

20000

贴花

2.5

2.5

抵押登记费

80

80

土地登记费

35

35

表1 其他税费

额外的税费还可能由卖方贷款未还完贷和买方贷款买房产生。

房屋维修基金是用来维修更换房屋公共设施设备等，费用是购房总额的2%，缴纳时间 交房前。150万到300万总价，缴纳费用范围3万到6万。

物业费按面积（包括公摊）、按年缴纳。物业费2-4元/平方*月，取中费用按100平方计算：100*3*12=3600（一年）。

二. 贷款

贷款基本类型：公积金贷、商业贷和组合贷。公积金贷款利率较低，以五年为界划分，五年及以下个人住房贷款为2.75%，五年以上3.25%。杭州公积金贷款额度个人最高50万，夫妻双方最高100万，申请额度为公积金最近12个月缴纳余额的平均值乘以15倍；重庆公积金贷款额度个人最高40万，夫妻双方最高60万，申请额度为公积金余额的25倍，本地户口外地公积金也可以办理；因为公积金贷款利率较低，所以可以公积金贷款优先选择公积金贷款，但公积金贷款额度有限，只能用商业贷款作为补充，所以选择组合贷款类型。

贷款后分期数还款，每期还款包括偿还本金和利息，还款有两种方式：等额本金和等额本息。假设贷款总额为P，还款期数为N，利率为R，有关的公式的详细推导见《贷款利息有关公式推导》。

1. 等额本金

每期还款本金相等，利息由多变少，所以每期还款额由多变少，每期本金=P/N,每 期利息为(P-(P/N)n)*R,每期还款额随着期数如下表所示：

表2 等额本金还款期数

1期

P/N+(P-(P/N)*0)*R

2期

P/N+(P-(P/N)*1)*R

3期

P/N+(P-(P/N)*2)*R

4期

P/N+(P-(P/N)*3)*R

N期

P/N+(P-(P/N)*（N-1）)*R

利息总额

(P-(P/N)*0)*R+(P-(P/N)*1)*R+(P-(P/N)*2)*R+

……+(P-(P/N)*(N-1))*R=（P*N*R+P*R）/2

2.等额本息

每期还款额度相等，首先保证每月还款能够覆盖剩余本金产生的利息，扣除利息后 偿 还本金，那么可以推测每期利息由多变少，本金由少变多，假设每期还款为A，则每 期则有下列关系式:

3. 相关讨论

1）还款额随着期数变化趋势

等额本金与等额本息每期所构成的本金和利息份额变化有所不同，如下图所示。

2）利息总额比较

相同P、N、R下，等额本息利息总额大于等额本金利息总额。

3）还款额比较

等额本息每期还款固定和等额本金还款每期由多变少，等额本金还款刚开始大于 等额本息，然后末期小于等额本金，示意图如下图所示。

4）等额本息OR等额本金

等额本息每期还款固定，等额本金先多后少，所以等额本金前期还款压力较大， 但总利息偏少，假如现金流充足，并且考虑收入前期偏高，后期不稳定，并且没有其他 投资收益高于房贷利率，可考虑等额本金。银行默认等额本息。

5）贷款利率

现在银行利率推广采用LPR方式，实际利率=LPR+基点差值，其中LPR是浮动的， 每月公布一次，分为一年期和五年期，基点差值是固定的，一个基点等于0.01%，基 点常用BP(base point)表示，例如5%=4.65%+35BP。

6）断供

未能偿还房贷，称为断供，断供3-6个月，房屋就会法拍，法拍的收入大于欠款， 剩余的钱款返还，法拍收入小于欠款，就会冻结其它资产或者其它资产返回，后果影响 征信以及会被列入失信被执行人名单，期间产生的中介费、律师费等都由本人负担。

7） 二手房收益

a.收益参考：大额存单利率3年期利率可达4.18%，一般4%左右，理财产品5%，期数 较多预期可达8%。

b.收益=卖出+租金收益-成本。卖出：假如购入100平，每平增加1千，则增加10万， 每 平增加2 千，则增加20万；100平，房屋租金，重庆租金一个月2500，一年租金3 万，五年15 万，10年30万，50年150万；杭州一个月5000，一年租金6万，五年租 金30万，十年租金60万，70年租金420万。成本：①房屋原始成本②假如贷款，利 息成本。

有些数据可能未能更新，仅供参考。

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