编 辑：正风

来 源：正和岛

“1分36秒破100亿”、“1小时3分59秒破1000亿元”、“16点31分12秒打破去年全天成交额”，没错，在全民的努力下，今年的双十一我们再度刷新商业记录，创造了中国新消费的又一里程碑。

如此傲人的战绩自然离不开中国人民强大的消费能力，另一方面，商家的折扣促销着实也起到了不小的推动作用，在各种满减、红包的诱惑下，“剁手”的冲动的确难免。

但如果要评选出最大气的商家，不是别人，而是我们七大经济特区之一的深圳，因为也是在双十一这一天，深圳普通住宅（二手交易）的“豪宅税”被废除了，一套房子可以打折省个几十万，可谓是本年度最大的“红包”了。

01.

双十一，深圳楼市“打折”了

11月11日，深圳市税务部门宣布：

2019年11月11日开始，对于建筑面积144平米以下，小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。

这个政策意味着什么，我们稍后会详细聊聊，因为在这之前，我们先得明白这个“豪宅税”到底是什么。

一般来说，我们听到豪宅，一般会认为是大面积、高单价、内部设施奢华、居住环境优越，那些大富大贵阶层能够购置的屋业。

但在深圳，它有另外的标准。

2015年，深圳普通住房标准出台，规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅，

在房屋转让交易时，需要按照豪宅的标准缴纳5%的差额增值税。

但如此一来，一个问题也愈发凸显起来，即

这样的标准对于深圳的房产而言明显偏低，因为深圳的房价本身就很高，以至于部分刚需盘也被豪宅化了。

以深圳房价最贵的区南山区为例，每平米单价动辄超过10万元，后海片区的二手房则在16万到22万之间。这就意味着，490万元在南山区较好地段可能连50平米的房子都买不到，而50平米的房子能称为豪宅吗？

想来，这也是深圳楼市，尤其是二手房市场一直被刚需诟病的地方。

而这次新政其实所要解决的就是这个问题，现在，深圳的二手房只要满足以下几点要求，就不用交豪宅税：

第一，容积率在1.0以上。

目前，深圳的小区大部分容积率都在1.0以上，这条标准基本没有约束作用。

第二，单套建筑面积在144平米以下。据贝壳网数据显示，截至11月11日，深圳二手房共有45145套，144平米以下约有39189套。换言之，

目前，深圳大部分的刚需自用住宅面积都在144平米以下。

第三，房屋价格。按2015年的豪宅标准，各区域的房子都在一定的价格标准之下（区域最高挂牌价在490万元以下的房源）才可以算普通房免征豪宅税，

根据贝壳网数据，目前深圳500万以下的二手房共有26456套，只占总房源的一半多点。也就是说，市场上50%的房源都是非普通住宅，都要交豪宅税。

此次新规实施后，相当于把房源从第三条标准中解放了出来，

按照前两个标准筛选，深圳仅有13%的二手房属于非普通住宅，需要交豪宅税。

还是以南山区为例：

一套120平米，市场价1000万，原价300万的房子。按照之前南山高于490万满两年的要缴差额增值税，大约要缴37万左右，但

如果按照新规144平米以下满两年免征增值税来算的话，就可以免征37万元的增值税。

所以很明显，新政实施后，对买房者来说，无疑是一个重大利好，不仅房源选择的余地变多了，而且省的钱也更多了。

02.

深圳的“豪宅税”为何下调？

第一点原因就是我们之前提到的，

深圳的豪宅税，已经和之前3500元的个人所得税一样，变得不合时宜了。

深圳上一次定义的豪宅线已经是2015年了，是以2015年的深圳房价为基准制定的。

2016年，深圳市规土委公布，经过加权平均计算得出，去年全年新建住宅价格32898元/平方米，为历史最高值，同比涨幅37.2％。

2015年的深圳新房房价，经过37.2%涨幅之后，每平米也只是32898元/平方米，二手房价格只能更低。

而最新的统计数据，深圳的二手房价已经比2015年高出了1倍还多，在这种情况下，再继续遵循4年前的标准，显然不再合适。

另外，从官方过往的种种表态来看，深圳遏制“普通住宅豪宅化”之风的决心其实也是早有征兆。

2018年12月，深圳市房地产研究中心主任王锋在一次论坛中透露，

深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需，要通过确定普通房的标准，给老百姓事实上的减税，让老百姓真正地能够减轻购房成本。

2019年年初，深圳市不动产登记中心发布一则通知，将暂停办理房地产交易涉税业务中涉及特殊流程缴税、税收优惠事项、计税价格复核和个人所得税、土地增值税费用核实等业务。通知一出，随即引起市场热议，被视为“深圳即将上调豪宅税标准”的信号。

而最后一点原因或许就与宏观方面的因素有关了。

从近日公布的数据来看，

深圳前三季度GDP增速仅为6.6%，虽然说已经超过了全国的GDP增速6.2%，但是相比去年前三季度的成绩8.1%相比，差别还是有点大的。

而前三季度，深圳固投投资增长17.9%，基础设施增长43.8%，说明这6.6%的经济增速，很大程度上是靠政府投资、修路修地铁所拉动，如果把这一部分再去掉，经济数据可能就更不乐观了。

所以从目前的情况来看，深圳的日子确实不是那么好过，此时给二手房市场放开一个闸口的原因也就不言自明了。

03.

政策会带来哪些影响？

首先，也是最直接的影响：

刚需买房子可以便宜一点了

我们知道税收是最大的交易摩擦成本，如果税收高的话，就会影响交易，比如烟草税和奢侈品税，都起到了限制交易的作用。而房子领域的税其实还是挺高的，现如今深圳把这个最多的增值税免征了，降低了刚需购房者的购房成本，也满足了他们的购房需求。

其次，房东卖房子可以贵一点了

坦白说，这个政策是利好二手住宅的，所以，

房东的心态会更加强硬，二手住宅的挂牌价会有普遍上涨。

尤其是罗湖、福田、南山及龙华这类原豪宅线偏低的区域，面积偏大的，却又没有达到144平“红线”的那些户型。

这是减税最多的区域，也会是挂牌价上涨最快的区域。

当一波改善型需求的购房者加速入场后，可能会形成一小波市场交易高峰，而房子的成交周期缩短，成交量被激活，价格上也会有小幅上扬。

这样一来，不管是业主，还是购房者，其实都得到了一定的获益，而让利者就是深圳市政府。

当然，深圳的楼市总基调肯定是稳的，这一波短期上涨并不会持续太久。如果再像以前那样再疯涨一次就超出多数人的承受范围了。

第三，也是最为重要的一点，对于深圳这样一个城市而言，有关楼市的任何一点风吹草动都可能引起波澜，深圳此次率先以面积划分普通住宅的优惠政策，显然是开创了全国的先河，也就是说，

深圳此举，很有可能成为其他城市的参照。

以北京为例，五环内的普通住宅认定标准是39600元每平米以下，或者是总价在468万以下，但39600元这个价格真的很难再找到了，现在的均价是5万一平，也就是说468万的总价以下，只能买一个90平米左右的房子，超过90平米就要算是豪宅了。

如果继续按照原有的标准计算，北京堪称是全面豪宅化了，有人测算了一下，95%的房子都是豪宅了，上海和深圳也是如此。

所以，深圳此次废除了价格标尺，对于其他城市，尤其是一二线城市来说，还是有很大进步意义的。

04.

结语

有人说这笔被减免的“豪宅税”可能不会完全让利给购房者，比如新闻一出后，不少卖家已经开始上调价格。

但正如连岳所说，

这笔钱谁拿走并不重要，重要的是免税本身就是好事

亚当·斯密认为一个贫穷的国家，如果要迈向富裕的话，和平、公平的法制和低的税负不可缺少，一切其他的事情可以顺其自然。

治国与富裕并不难，除了维持和平与公正，克制收税的欲望就行，但收税的欲望又是最难克制的，这也是减税千难万难的原因，相当于到嘴的肥肉吐出来，有时还得饿饿肚子。

从这点看，深圳能把“豪宅税”免掉，不容易，毕竟绝大多数政府都是本能地多收税，收足税，与亚当·斯密的教导背道而驰，或许，这也是深圳之所以是深圳的原因吧。

参考资料：

《深圳楼市“双11”，一套“省下”几十万！》 金融行业网

《疯抢千万豪宅的深圳迎重磅！买房省几十万不止》 财经早餐

《说说深圳免征“豪宅税”，如何吃房地产这块臭豆腐？》 连岳

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