【推荐】买房缺的是“名额”？不，深圳人决定不再给银行打工了！-深圳二套房贷首付多少
作者:XiaoMing 发布时间:2025-04-27 栏目: 理财课堂 0浏览
乐居新媒体 发自深圳
你敢信？当下市场，深圳竟然有新楼盘首批次足足推售了一千多套，开盘当天居然就能去化近9成！
就在刚刚过去的周六，位于宝安沙井的鸿荣源珈誉府迎来首开，最终
1401套房子卖了1183套
，去化率约85%，
值得一提的是，鸿荣源珈誉府本次开盘共登记入围
1869批
，是今年深圳目前为止登记入围客户最多的新盘。
如果说深业云海湾及海德园热销是其项目所在区位住宅的稀缺所致。
鸿荣源珈誉府作为西部片区拥有巨大货量的西部新盘，在当下市场首开竟卖出上千套，这难道是深圳新房市场回暖了？
当然，也有不少网友认为，鸿荣源珈誉府的热销是来自于715新政满三年所激活的一波房票。
那么，鸿荣源珈誉府的热销是不是跟“715新政”期满有直接关系呢？
“715新政”满三年
需求释放如约而至？
2020年7月15日，深圳出台
“715新政”
，开启限购、限售、限贷、限离全面严调控堵漏洞时代。
其中限购加码，明确
深户入户满3年 社保满3年，非深户社保满5年，方可在深圳购房
。一夜间，封锁大批购房名额，有效打击投资炒房，但同时也使一部分合理需求失去购房资格。
如今“715新政”出台至今即将满3年，不少业内人士认为下半年深圳将会释放大批购房名额，利好市场成交。
近期，乐有家研究中心发起了针对深圳“715新政”3周年购房者的调研，通过问卷了解到当下市民对于深圳楼市环境的看法及购房意愿。
1、“715政策”满3周年：超六成受访者认为影响有限
对于“715”政策期满是否会对楼市带来影响，超六成受访者认为对市场影响有限或没影响。
一方面由于715新政出台时，部分购房者已经是深户并缴纳了一段时间社保，这类需求在近两年会陆续释放，并不需要等到新政满3年。
此外，当下大环境充满不确定性，市场观望情绪浓厚，整体较为谨慎。
2、未购房的原因：首付及月供压力劝退
对于未购房的原因，36%受访者表示是首付不够，深圳二手住宅成交均价超6万元/㎡，首付普遍近百万，而深圳平均工资水平1.2万元/月左右，对于普通工薪阶层来说，若没有父母支持，工作十年才有可能上车。
除了首付不够外，没有购房资格、不想承担房贷压力以及市场不确定需观望也成为影响购房的核心原因，均占比20%以上。
没有购房资格的，多为90后、95后、00后，社保缴纳年限不够。
有资格够首付，但
不想承担过大房贷压力
的，多为90后，95后，当下年轻人多追求自由和生活品质，不再为1套房而放弃其他追求，即使首付在父母支持下，勉强能上车，但面对每月近万元的房贷压力，也让很多年轻人望而却步。
此外还有21%受访者表示市场不确定，需要多观望，由此可见，市场存在很大潜在购房需求，只是需要更多信心和利好激发出来。
3、促进购房意愿的政策：降低房贷利率
对于当前能促进市民购房的动机，调研数据显示，市民最希望能降低房贷利率，其次为降首付比例，分别占比28%、21%。
深圳目前首套商品住宅
房贷利率为4.5%
，而其他城市房贷利率普遍进入3字头，相较而言，深圳房贷利率有较大调整空间。
深圳首套首付3成，在全国若有房贷记录，则首付要5成，深圳二套住宅首付7成，若房屋价格高于参考价，实际首付甚至高达8成，高首付增加了置换成本，抑制了合理改善需求的释放。
这也是当下深圳挂牌量持续增加，成交量未明显上涨的原因，很大一部分需求需要先卖再买。
4、购房/换房的目的：自住及小孩上学占主导
通过调研受访市民购房/换房目的可以看出，近5成受访者表示购房/换房为满足个人居住及改善生活品质，其次为孩子上学和结婚置业功能性需求，可见深圳的商品房已逐渐趋于居住属性。
库存压力持续增加
“观望”是共识
从乐有家研究中心的调研我们可以发现，当前最能支持市民购房需求的是政策上的调整，那么当前深圳的库存数据又是否到了政策非调整不可的地步呢？
从2023上半年成交数据看，深圳二手房网签
16236套
，新房网签
16209套
，共计卖出3.2万套左右，比2022年同期的2.6万套，多了6000套。
另外，深圳今年推出的近万套人才房，到目前为止，也卖了7000多套。
要说深圳楼市惨淡，从上半年的环比数据上看又不是这么一回事，当然对标2022年的市场似乎有点不公平。
我们从2021年上半年以来的数据看，2023年上半年除了网签面积保持低位，预售面积及库存面积可以说是齐头并进。
截至6月底，深圳新房库存去化周期达到了
15.8个月
，距离警戒线18个月仅一步之遥。
当然，深圳全市的库存情况纵使不乐观，细分到各个区域，不同区域的悲欢更是互不相同，分化明显。
根据深圳房信平台数据显示，截至7月10日，深圳市各区域中，
新房住宅库存量最高的依旧是龙华
，其次是龙岗、宝安，这三个区域也是当前深圳刚需盘集中地。
当然，无论是在深圳哪个区域，回归到项目本身的区位、配套以及价格的让利，综合优势明显的自然能得到良好的去化，毕竟深圳本身不缺购买力，就如宝安鸿荣源珈誉府、福田海德园、前海深业云海湾。
而能够促进更多买家上车的最大动机便是政策。
假如鸿荣源珈誉府的热销是来自于“715政策”期满释放出的房票，那么深圳的购房政策还需要再进一步放松吗？你觉得呢？
